Nhà ở hiện nay đang là một phần không thể thiếu của mỗi người, là nơi sinh sống và làm việc mà ai cũng mong muốn. Thế nhưng để mua được một căn nhà tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay không phải là điều mà ai cũng làm được.
Ngày 26/7, Đoàn khiến
cho việc của Ban Kinh tế Trung ương đã sở hữu buổi lấy ý kiến về
kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 tại Hiệp hội Bất động sản TP
HCM (HoREA).
Tại buổi làm việc,
HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất Công trình để khuyến
mại thành nhà ở, gia tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin
- cho” trên thị trường.
Gánh nặng tiền sử dụng đất đẩy giá nhà lên cao
HoREA cho rằng, tiền
sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị phần bất
động sản, là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải
"gánh chịu" lúc mua nhà.
Khoản thu này không minh
bạch mà các bạn chẳng thể tiên lượng trước khi thống
nhất ưu tiên đầu tư. Đồng thời là môi trường dễ phát sinh tiêu cực
và tạo nên cơ chế "xin - cho". Theo hiệp hội, đó là nguyên
nhân đẩy giá nhà lên cao và người dùng nhà phải gánh chịu.
Vì vậy, để thị trường bất
động sản vận hành đích thực theo cơ chế thị phần, HoREA kiến nghị đổi
thay cơ chế tính tiền sử dụng đất Công trình để khuyến mại thành
nhà ở, nâng cao tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin -
cho" trên thị phần bất động sản, với 2 phương thức sửa
đổi cách tính tiền sử dụng đất.
Biện pháp thứ nhất
HoREA chỉ định cần coi đây là 1 sắc thuế như đề xuất của
trước đó UBND TP.HCM. Để có thể sở hữu được một căn biệt thự đẹp hiện nay thì cần phải có
nguồn tài chính khá lớn và thu nhập cũng phải ổn định.
Tức là, về lâu dài khuyên
tôi tìm hiểu bỏ hẳn tổng quát “tiền sử dụng đất” mà thay thế
bằng sắc thuế sử dụng đất ở mang thuế suất nhất định, đề xuất khoảng
10% hoặc 15% bảng giá đất. Theo cơ quan này, điều trên vừa minh bạch, vừa dễ
tính toán và loại trừ được cơ chế "xin - cho", hạn chế việc thu tiền
sử dụng đất lần đầu quá to lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài
cho Nhà nước.
Theo ông Lê Hoàng Châu,
Chủ tịch HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp
và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như ngày nay.
Doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất lúc ưu
tiên đầu tư Dự án. Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn
định, lâu dài.
Ông Lê Hoàng Châu cho
hay 1 m2 đất ở quận 7 trước đây sở hữu giá bồi thường 7-10
triệu đồng, nhưng lúc khấu trừ vào tiền sử dụng đất thì được khấu trừ
20-30%. Như vậy, chi phí còn lại doanh nghiệp phải chuyển vào tiền bán căn hộ,
tạo tăng cường gánh nặng cho khách hàng nhà.
Đồng thời, theo ông Châu,
chi phí này lúc chuyển sang giá thành bán căn hộ thì bị xem là lợi
nhuận của doanh nghiệp và doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho
khoản này và rất bất hợp lý.
Cho nên, HoREA kiến nghị
bổ sung khoản 2 vào điều 107 Luật Đất đai: "Thu tiền sử dụng đất
đối sở hữu trường hợp chuyển mục đích sử dụng trong khoảng đất
nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% (hoặc...%) bảng giá đất
(bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban
hành".
Nhưng để thực hiện được
cơ chế này, ông khuyên tôi phải bỏ quy định: "Chính phủ ban hành
khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần" tại điều 113 Luật Đất đai;
và thay đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao nghĩa vụ và
toàn quyền cho cấp thức giấc ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực
hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp mang giá đất đa
dạng trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai, và để thích hợp có thực
tiễn tình hình của địa phương.
Cần thay thế bằng cơ chế đấu thầu phổ thông
Phương thức thứ hai,
HoREA cho rằng nên giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì rất
nhiều công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội
dung trình Hội đồng đánh giá giá đất thị thành xem
xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất Công
trình.
Không những thế, Hiệp hội đề
nghị cho phép chủ ưu tiên đầu tư Dự án được tham gia và được
quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành
thị khi giám định giá đất Công trình của đơn vị mình.
Trong trường hợp chủ đầu tư Công trình không nhất trí sở hữu biện
pháp giá đất của đơn vị giải đáp đã lập thì có thể đề
xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương thức giá đất.
Mặt khác, chủ đầu tư được
tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính lúc xem
xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Nguyên nhân là Sở Tài chính thường chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20-30% chi
phí thực tiễn bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến tình
trạng doanh nghiệp đa số phải mua lại quyền sử dụng đất lần
thứ hai.
Đặc biệt, HoREA yêu
cầu bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện
giờ chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu
(do quy định chi phí xác định giá đất, đánh giá giá đất bởi vì ngân
sách chi). Đồng thời, việc cần khiến là thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng
rãi nhưng mang tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định
giá đất sở hữu năng lực, với biện pháp xác định giá đất
tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.
“Việc HoREA đưa ra phương
thức thứ hai là do khuyên tôi thay đổi ngay
lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện tại sở hữu thể
khó được chấp nhận, do cần phải mang thời gian để tạo sự đồng
thuận, nên dẫn tới biện pháp 1 chưa được chấp thuận”, ông
Lê Hoàng Châu lý giải.
Hiện tại, theo Thông tư
Liên tịch số 87/2016 và Thông tư Liên tịch số 88/2016 của Bộ Tài chính và Bộ
Tài nguyên Môi trường thì trật tự tuân thủ xác định tiền sử dụng
đất của Công trình rất nhiêu khê.
Trước đây, Sở Tài chính
chủ trì tất cả công tác xác định, phân tích giá đất Công
trình nhưng hiện tại lại chia thành hai công đoạn bởi hai Sở
quản lý. 1 là, công đoạn xác định phương pháp giá đất bởi
vì Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì. hai là, công đoạn thẩm
định giá đất bởi Sở Tài chính chủ trì.
Không những thế, ở cả hai công
đoạn này vẫn chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, và
trên thực tại thì Sở Tài chính giữ vai trò thỏa thuận nhất.
Bên cạnh đó, HoREA cũng
đưa ra nhiều kiến nghị khác, trong đó mang kiến nghị cho phép chủ đầu
tư được quyền chuyển nhượng đầy đủ hoặc 1 phần Công
trình diễn ra từ thời điểm sau lúc đã hoàn thành giải phóng
mặt bằng Dự án.
Bởi vì việc chuyển
nhượng này là hoạt động giữa những người dùng với nhau,
chưa phải là bán nhà cho các bạn nhà nên không ảnh hưởng đến quý
khách nhà. Nhà nước cũng sẽ mang bổ xung nguồn thu thuế qua
mỗi lần chuyển nhượng, còn chủ đầu tư với thể chuyển nhượng các Dự
án theo nhu cầu kinh doanh của mình…
EmoticonEmoticon